Bauen im Bestand: 5 Herausforderungen und wie sie zu meistern sind

Altbauten haben Charme, Geschichte – und enormes Potenzial. Doch wer sie erhalten oder zukunftsfähig umbauen will, steht oft vor komplexen Aufgaben: wirtschaftliche Fragen, rechtliche Vorgaben, versteckte Mängel, sicherheitstechnische Bedenken und gestiegene Anforderungen an Energieeffizienz machen die Sanierung zu einer Disziplin für sich. Für Immobilienverwalter und Eigentümer ist das Bauen im Bestand damit ein Kraftakt – mit Risiken, aber auch mit vielen Chancen. Die Sanierung von Gebäuden aus vergangenen Jahrzehnten oder Jahrhunderten erfordert nicht nur technisches Können, sondern auch Erfahrung, Weitblick und Fingerspitzengefühl. Als Pejano Bauunternehmung GmbH begleiten wir regelmäßig Projekte im Bestand. Wir wissen: Zwischen historischer Bausubstanz, neuen Normen und engem Kostenrahmen braucht es vorausschauende Planung und kluge Lösungen.

In diesem Beitrag zeigen wir, welche Herausforderungen im Bestand typischerweise auftreten – und wie sie gemeinsam mit den Auftraggebern zu meistern sind.

1. Nachhaltige Ansprüche verstehen und energetisch sanieren

Eine der größten Hürden stellt die ökologischen Anforderungen dar. Der Gebäudesektor ist maßgeblich für den Energieverbrauch in Deutschland verantwortlich – insbesondere ältere Gebäude weisen oft eklatante Schwächen in Sachen Dämmung, Heiztechnik oder Wärmebrücken auf. Gleichzeitig verlangen ESG-Kriterien und Fördergeber heute hohe Standards in puncto Nachhaltigkeit. Für Bauunternehmen entsteht daraus ein Spannungsfeld zwischen Substanzerhalt und Energieeffizienz. Die Lösung beginnt mit einer präzisen Analyse: Welche Maßnahmen sind energetisch sinnvoll, ohne das Gebäude zu überfrachten?
So kann beispielsweise die Wärmedämmung ausgebaut, die Heizungsanlagen erneuert und die Fensterisolierung verbessert werden. Auch die Integration moderner Heizsysteme wie Wärmepumpen, gekoppelt mit Solartechnik, ist in Altbauten möglich – wenn sie frühzeitig geplant wird. Bei denkmalgeschützten Gebäuden sind Bauunternehmen zusätzlich gefordert, da trotz der Maßnahmen die äußere Erscheinung erhalten bleiben muss. Hier sind kreative Lösungen gefragt, wie beispielsweise Innendämmung oder der Einsatz von speziellen Materialien, die sowohl den energetischen Anforderungen als auch den Denkmalschutzauflagen gerecht werden.

Ein Bauarbeiter dämmt eine Wand neu.

2. Kosten kalkulieren statt überraschen lassen

Eng damit verknüpft sind die finanziellen Herausforderungen. Altbauten bergen oft Unsicherheiten, die selbst gut geplante Budgets ins Wanken bringen können. Ob schadstoffbelastete Baustoffe, undokumentierte Leitungsführungen oder überraschende Deckenkonstruktionen – kaum ein Bestand gleicht dem anderen. Umso wichtiger ist es, Kosten realistisch zu planen. Eine ausführliche Bestandsaufnahme liefert wichtige Daten, um anschließend abwägen zu können, welche Maßnahmen notwendig und welche optional sind. Dann kann im Bauprozess eindeutig priorisiert und das Budget dementsprechend gestaffelt werden. Entscheidender Hebel bei der Finanzierung der Umbauten ist jedoch die Nutzung von Förderprogrammen. So sind nicht nur BEG-Förderungen oder KfW-Zuschüsse zu beachten; auch steuerliche Erleichterungen können das Vorhaben entscheidend beeinflussen.

3. Bestand verstehen und klug planen

Planerisch gesehen ist jedes Bestandsgebäude eine Wundertüte. Fehlende oder überholte Baupläne, Schichtenbauweise oder nachträgliche Umbauten machen die klassische Herangehensweise schwierig. Eine präzise digitale Erfassung ist entscheidend: Mithilfe von 3D-Laserscans können nicht nur Maße, sondern auch Höhenversprünge, Wandverläufe oder Installationen erfasst werde. Diese Daten sollten anschließend allen Beteiligten zur Verfügung gestellt werden, sodass alle Gewerke auf einer gemeinsamen Planungsgrundlage arbeiten können. So lassen sich Kollisionen frühzeitig erkennen – und teure Nacharbeiten vermeiden. Projekte müssen außerdem in logische Bauphasen strukturiert werden, in denen flexibel auf neue Erkenntnisse reagiert werden kann. Ein agiler Bauprozess macht aus Planungsunsicherheit ein beherrschbares Risiko.

Bauen im Bestand. Drei Personen besprechen einen Bauplan.

4. Sanieren im Vorschriftdschungel

Doch nicht nur Technik und Finanzen verlangen ein strukturiertes Vorgehen. Auch die rechtliche Seite ist beim Bauen im Bestand oft komplexer als beim Neubau. Bauordnungen, Denkmalschutz, Energieeinsparverordnungen und Brandschutz müssen aufeinander abgestimmt werden – nicht selten mit widersprüchlichen Anforderungen. Gerade die Landesbauordnungen stellen immer höhere Hürden an Barrierefreiheit, Stellplätze oder Energiekennwerte – was im Bestand nicht immer 1:1 umsetzbar ist. Unsere Erfahrung zeigt: Je früher die rechtliche Klärung erfolgt, desto reibungsloser läuft das Projekt. Deshalb ist es umso wichtiger, eng mit Sachverständigen, Behörden und Fachkanzleien zusammenzuarbeiten. Es muss sich um Genehmigungen gekümmert, Planungen mit Denkmalämtern abgestimmt und mögliche Abweichungen beantragt werden. Dieses Zusammenspiel spart nicht nur Zeit; es schützt auch vor teuren Nachforderungen oder Baustopps.

5. Bauen mit Blick auf sicherheitstechnische Risiken

Nicht zu unterschätzen ist die sicherheitstechnische Dimension beim Bauen im Bestand. Altbauten bergen eine Reihe potenzieller Gefahren – von statisch belasteten Decken über alte Elektroleitungen bis hin zu gesundheitsgefährdenden Stoffen wie Asbest, PCB oder KMF. Die erste Maßnahme sollte daher immer eine baubiologische Untersuchung sein: Gibt es Schadstoffe? Wie lassen sie sich sicher entfernen? Anschließend sollte ein individuelles Sicherheitskonzepte mit klaren Zugangsregeln, Staubschutzmaßnahmen etc. für die Baustelle entwickelt werden. Arbeitsschutz endet jedoch nicht mit der Baustelle, daher ist es umso wichtiger auch schon in der Planung zu prüfen, wie spätere Nutzerinnen und Nutzer vor Gefahren geschützt werden, zum Beispiel durch Fluchtwegesicherung, Brandschutzabschnitte oder Rauchwarnanlagen.

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Fazit und Perspektiven

Trotz all dieser Herausforderungen bietet das Bauen im Bestand enorme Chancen. Es trägt zum Ressourcenschutz bei, stärkt die regionale Baukultur und verhindert Flächenversiegelung durch Neubau. Für Immobilienverwaltungen kann ein modernisierter Altbau zudem ein klares Signal an Mietende und Investierende sein: Hier wird verantwortungsvoll, zukunftsorientiert und werthaltig gewirtschaftet. Damit dieses Versprechen auch eingelöst wird, braucht es Partner, die mitdenken – und mitbauen.

Die Pejano Bauunternehmung GmbH ist ein solcher Partner. Wir kennen die Anforderungen im Bestand – technisch, rechtlich und wirtschaftlich. Und wir wissen, dass jedes Projekt eine individuelle Lösung verdient. Gemeinsam mit unseren Auftraggebern entwickeln wir Sanierungskonzepte, die nicht nur funktionieren, sondern überzeugen. Für Gebäude, die Substanz, Charakter und Zukunft verbinden.

Quellen:

Verband für Bauen im Bestand wächst weiter und passt sich den Chancen an – building.net

Mehr Arbeitschutz beim Bauen im Bestand – Ingenieur.de

Planen und Bauen im Bestand – Architektenkammer Berlin 

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