GEG Gewerbeimmobilien 2026: Pflichten für Eigentümer

GEG und GModG: Was 2026 für Gewerbeimmobilien gilt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen an Gebäude in Deutschland – und es gilt ausdrücklich für Wohn- und Nichtwohngebäude gleichermaßen. Für gewerbliche Eigentümer, Investoren und Mieter bedeutet das: Die Pflichten rund um Heizung, Dämmung und Energieausweis betreffen Büro-, Handels-, Hotel- und Logistikimmobilien ebenso wie Wohngebäude.

Im Jahr 2026 ist die Rechtslage in Bewegung. Aktuell gilt weiterhin das GEG in der Fassung von 2024. Parallel hat das Bundeskabinett am 13. Mai 2026 den Entwurf des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) beschlossen, das das GEG ablösen soll. Das parlamentarische Verfahren läuft – endgültige Festlegungen stehen noch aus.

Drei parallele Regelwerke im Blick behalten

• GEG 2024: derzeit geltendes nationales Recht mit den bekannten Anforderungen an Heizung und Gebäudehülle.
• GModG (Entwurf): Nachfolgegesetz, das mehr Technologiefreiheit verspricht und die 65-%-Regel durch eine gestaffelte Quote ersetzen soll.
• EPBD 2024/1275: Die EU-Gebäuderichtlinie, deren Umsetzungsfrist am 29. Mai 2026 ablief und die zusätzliche Sanierungspflichten vorgibt.

Für Berlin als Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern sind die Heizungsfristen besonders relevant: Hier greifen die strengeren Termine deutlich früher als in kleineren Kommunen. Wer in der Hauptstadt eine Gewerbeimmobilie hält oder modernisieren möchte, sollte die folgenden Punkte frühzeitig prüfen.

Heizungsanlage: Fristen, Pflichten und Technologiefreiheit

Die meistdiskutierte Neuerung betrifft die Heizung. Nach den §§ 71 ff. GEG 2024 müssen neu eingebaute Heizungen in Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern – also auch in Berlin – ab dem 30. Juni 2026 zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden. In kleineren Kommunen gilt diese Pflicht ab dem 30. Juni 2028.

Weil der GModG-Beschluss noch aussteht, wurde die 65-%-Anforderung per Gesetzesanpassung auf den 1. November 2026 verschoben. Eigentümer sollten den weiteren Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens daher genau beobachten.

Keine allgemeine Austauschpflicht

Wichtig für den Bestand: Es gibt keine generelle Pflicht, funktionierende Heizungen auszutauschen. Bestehende Anlagen dürfen unabhängig vom Anteil erneuerbarer Energien bis Ende 2044 weiter betrieben und repariert werden. Eine konkrete Austauschpflicht besteht jedoch für Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind (§ 72 GEG) – besonders relevant beim Eigentümerwechsel.

Was das GModG ändern soll

Der GModG-Entwurf will die starre 65-%-Regel durch eine gestaffelte Quote für erneuerbare und grüne Brennstoffe ersetzen – die sogenannte Bio-Treppe: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040. Das gibt Eigentümern mehr Spielraum bei der Wahl der Technik. Für Gewerbeimmobilien kommen je nach Standort Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss oder Hybridlösungen infrage. Welche Variante wirtschaftlich und technisch passt, sollte im Einzelfall fachlich geprüft werden.

Dämmung und Gebäudehülle: U-Werte und Einbautrigger

Neben der Heizung steht die Gebäudehülle im Fokus. Hier gilt das Anlassprinzip: Wer ohnehin saniert, muss bestimmte Mindeststandards einhalten.

Die 10-Prozent-Regel

Werden mehr als 10 % einer Bauteilfläche – etwa Fassade, Dach oder Fenster – erneuert, müssen die GEG-Mindestwerte eingehalten werden. Konkret bedeutet das:

• Außenwände und Dach: U-Wert von maximal 0,24 W/(m²K).
• Fenster: U-Wert von maximal 1,3 W/(m²K).

Der U-Wert beschreibt, wie viel Wärme ein Bauteil durchlässt – je niedriger der Wert, desto besser die Dämmwirkung.

Nachrüstpflichten unabhängig vom Sanierungsanlass

Die Nachrüstpflicht für die oberste Geschossdecke (§ 47 GEG) gilt für beheizte Wohn- und Nichtwohngebäude gleichermaßen; der U-Wert darf hier 0,24 W/(m²K) nicht überschreiten. Hinzu kommt die Dämmung von Heiz- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (§ 71 GEG).

Nachweise und Ausnahmen

Bei Sanierungen, die mehr als 10 % der jeweiligen Außenbauteilfläche betreffen, muss ein Sachverständiger die Einhaltung der GEG-Vorgaben bestätigen. Die Unterlagen sind mindestens zehn Jahre aufzubewahren. Für Denkmäler und Fälle wirtschaftlicher Unzumutbarkeit sieht das GEG Ausnahmen vor (§ 102 GEG) – diese sind jedoch im Einzelfall nachzuweisen.

Fenstertausch: GEG-Anforderungen und Förderchancen

Der Fenstertausch ist eine der sichtbarsten und wirkungsvollsten Maßnahmen an Gewerbeimmobilien. Bei einer Sanierung gilt der GEG-Pflichtwert von maximal 1,3 W/(m²K) für Fenster.

Förderung beachten

Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG NWG) lassen sich Sanierungsmaßnahmen an Nichtwohngebäuden mit bis zu 35 % fördern, bei besonders effizienten Sanierungen sogar bis zu 45 %. Die genauen Förderbedingungen und technischen Anforderungen sollten vor Maßnahmenbeginn geprüft werden, da Förderprogramme regelmäßig angepasst werden.

Mehrwert für gewerbliche Nutzung

Gerade in Büros, Hotels und Ladengeschäften bringt der Fenstertausch über die reine Energieeinsparung hinaus Vorteile:

• Schallschutz: Bessere Entkopplung gegen Straßen- und Umgebungslärm – wichtig für konzentriertes Arbeiten und Aufenthaltsqualität.
• Sonnenschutz: Reduziert sommerliche Überhitzung und senkt den Kühlbedarf.
• Aufwertung: Moderne Fassadenelemente steigern den Marktwert und die Vermietbarkeit.

Sinnvoll ist es, den Fenstertausch mit einer ohnehin anstehenden Fassadensanierung zu kombinieren, um Gerüst- und Bauzeitkosten gemeinsam zu nutzen.

Haustechnik-Integration: Automation, Lüftung, Kühlung

Bei Nichtwohngebäuden zählt nicht nur die Heizung. Die Energiebilanz wird nach DIN V 18599 berechnet und berücksichtigt auch Beleuchtung und Klimatisierung. Wer energetisch modernisiert, sollte die Haustechnik daher als Gesamtsystem denken.

Gebäudeautomation als Hebel

Moderne Gebäudeautomation (BACS) steuert Heizung, Lüftung, Kühlung und Beleuchtung bedarfsgerecht und hebt erhebliche Effizienzpotenziale. Für große Nichtwohngebäude bestehen hier bereits gesetzliche Vorgaben; die konkrete Anwendbarkeit ist anhand der jeweiligen Anlagenleistung zu prüfen.

Blick nach vorn: Nullemissionsgebäude

Der GModG-Entwurf sieht für neue öffentliche Nichtwohngebäude ab 2028 und für alle neuen Gebäude ab 2030 den Standard 'Nullemissionsgebäude' vor – also keine CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen im Betrieb. Wer heute plant, sollte die Haustechnik bereits darauf ausrichten.

Integriert statt isoliert planen

• Systemansatz: Heizung, Lüftung, Kühlung, Beleuchtung und Photovoltaik als zusammenhängendes Gesamtsystem auslegen.
• E-Mobilität: Der GModG-Entwurf sieht Anpassungen bei den Vorgaben zur Ladeinfrastruktur vor – Leerrohre und Anschlüsse lassen sich bei einer Sanierung kostengünstig vorbereiten.
• Messbarkeit: Eine durchdachte Zähler- und Steuerungsstruktur erleichtert späteres Monitoring und ESG-Reporting.

EPBD und Energieausweis: Verschärfungen und neue Standards

Über das nationale Recht hinaus verschärft die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) die Anforderungen. Sie musste bis zum 29. Mai 2026 in deutsches Recht überführt werden und verpflichtet zur Renovierung der 16 % energetisch schlechtesten Nichtwohngebäude bis 2030 und der schlechtesten 26 % bis 2033.

Wen die EPBD-Sanierungspflicht trifft

Die EPBD-Sanierungspflicht gilt für Nichtwohngebäude mit mehr als 290 m² Nutzfläche. Kleinere Gewerbeimmobilien unterliegen weiterhin ausschließlich den nationalen GEG-Vorgaben. Für institutionelle Investoren wird die Energieklasse zunehmend zum Finanzierungs- und Bewertungsfaktor – ein wichtiger Aspekt im Rahmen der ESG-Bewertung.

Energieausweis: Pflichten und GModG-Neuerungen

Der Energieausweis ist bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Neubau Pflicht (§ 80 GEG). Für Nichtwohngebäude mit mehr als 250 m² Nutzfläche und starkem Publikumsverkehr besteht zudem eine Aushangpflicht (§ 80 Abs. 6 GEG). Die Berechnung erfolgt ausschließlich nach DIN V 18599 und bezieht damit auch Beleuchtung und Klimatisierung ein.

Das GModG bringt eine wesentliche Neuerung: Für Nichtwohngebäude soll der Bedarfsausweis nach DIN V 18599 künftig verpflichtend sein – die bisherige Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis entfällt. Energieausweise werden außerdem standardmäßig digital und maschinenlesbar ausgestellt. Die genannten Pflichten und Fristen ändern sich laufend; eine fachliche Prüfung im Einzelfall ist unverzichtbar und ersetzt keine Rechtsberatung.

Umsetzung bei laufendem Betrieb: die Rolle des Generalunternehmers

Die größte Herausforderung bei der energetischen Modernisierung ist selten die einzelne Maßnahme – es ist die Koordination vieler Gewerke bei laufendem Betrieb. Mieter wollen weiterarbeiten, Kunden ihre Geschäfte besuchen, der Hotelbetrieb soll nicht stillstehen. Genau hier liegt die Stärke eines Generalunternehmers.

Worauf es bei der Umsetzung ankommt

• Phasenplanung: Sanierungsabschnitte so legen, dass Mietbereiche nacheinander freigegeben werden und der Betrieb weiterläuft.
• Bauzeitenmanagement: Nacht- und Wochenendarbeiten für kritische Gewerke wie Heizung und Fenster, um Störungen zu minimieren.
• Alles aus einer Hand: Dämmung, Haustechnik, Fenster und Elektro koordiniert ein Ansprechpartner – das reduziert Schnittstellen und Reibungsverluste.
• Fördermittelstrategie: Der BEG-NWG-Antrag muss vor Maßnahmenbeginn gestellt werden (bis zu 35 % bzw. 45 % Zuschuss).
• Dokumentation: Sachverständigenbestätigung, zehnjährige Aufbewahrung der Unterlagen und Aktualisierung des Energieausweises.

Pejano als erfahrener Partner

Als Generalunternehmer aus Berlin realisiert Pejano seit 2006 Gewerbeprojekte – über 100 umgesetzte Vorhaben, darunter Projekte für Amazon, Chanel und Siemens. Diese Erfahrung mit anspruchsvollen Bestandsmaßnahmen im laufenden Betrieb hilft, energetische Modernisierungen nach GEG planbar, termingerecht und förderkonform umzusetzen – von der ersten Bestandsaufnahme bis zur Schlussdokumentation.