- Das Neubauvolumen bleibt 2026 niedrig (H1 2026: rund 1,84 Mio. m² fertiggestellt), während die Nachfrage anzieht (Flächenumsatz H1 2026: ~3 Mio. m², +11 % ggü. Vorjahr).
- Gebaut werden klare Typen: eingeschossige Big-Box-Hallen, Cross-Docking, Hochregallager, Silolager und zunehmend mehrstöckige Konzepte in urbanen Lagen.
- 12 m lichte Hallenhöhe gilt als Standard; VNA- und Automatisierungslager erfordern 12–24 m, Silobauweise über 40 m.
- Mindestens 5 t/m² (50 kN/m²) Flächenlast und ein FM3-Superflat-Boden nach DIN 18202 (DL ≤ 1,3 mm) ab 6 m Hubhöhe gehören ins Briefing.
- Automatisierungs-Reserven bei Höhe, Last, Raster und Energie müssen in der Entwurfsphase fixiert werden – spätere Korrekturen sind kaum wirtschaftlich.
Marktlage 2026: Weniger Neubau, mehr Nachfrage
Der deutsche Markt für Intralogistik-Immobilien steht 2026 unter einer strukturellen Spannung: Während das Angebot an Neubauflächen knapp bleibt, zieht die Nachfrage spürbar an. Das prägt auch die Frage, welche Hallentypen und Grundrisse im Gewerbebau 2026 tatsächlich realisiert werden.
Die Zahlen zeichnen ein klares Bild. Für das Jahr 2025 verzeichnete die Logivest-Analyse Baustarts von rund 3,4 Mio. m² Logistik-Neubaufläche – ein Rückgang von etwa 25 % gegenüber dem Vorjahr. Im ersten Halbjahr 2026 wurden laut bulwiengesa rund 1,84 Mio. m² fertiggestellt; das Neubauvolumen bleibt damit auf niedrigem Niveau.
Die Nachfrageseite entwickelt sich gegenläufig: CBRE meldet für das erste Halbjahr 2026 einen Flächenumsatz von rund 3 Mio. m² – elf Prozent über dem Vorjahresergebnis. Der Big-Box-Leerstand sank bundesweit auf 4,6 %, nachdem er Ende 2025 mit 5 % seinen Höchstwert erreicht hatte.
Regional zeigen sich Unterschiede. Im Berliner Markt sank der Flächenumsatz im ersten Halbjahr 2026 um 25 % auf 170.300 m², der Big-Box-Leerstand fiel auf 9,4 %, die Spitzenmiete blieb bei 8,25 €/m². Insgesamt wurden in Q1 2026 laut LIP Invest rund 600.000 m² neu errichtet – gleichzeitig starten wieder größere Projektentwicklungen, etwa 86.000 m² in Rheinberg (Arrow Capital Partners) oder 40.000 m² in Barsinghausen (BMW).
Für Projektentwickler bedeutet das: Wer baut, baut in einen Markt mit sinkendem Leerstand und steigendem Mietniveau hinein. Höhere Spitzenmieten erhöhen zugleich den Druck zur Automatisierung – und damit die technischen Anforderungen an Grundriss, Boden und Tragwerk.
Dominante Hallentypen im Intralogistik-Neubau 2026
Trotz individueller Nutzerwünsche kristallisieren sich im Neubau einige klar abgrenzbare Hallentypen heraus. Welcher Typ gebaut wird, hängt vom Umschlagprofil, der Automatisierungstiefe und der Grundstückssituation ab.
Die fünf prägenden Typen
- Eingeschossige Big-Box-Halle: Ab etwa 10.000 m² Grundfläche, stützenarmer Großgrundriss, universell für Paletten- und Stückgutlagerung. Der nach wie vor häufigste Typ im Neubau.
- Cross-Docking-Halle: Durchgehende Torfronten auf beiden Seiten, flache Bauweise (etwa 10–12 m), auf Umschlag statt Lagerhaltung ausgelegt.
- Hochregallager (HRL) in Stahlhülle: Konventionelles Gebäude mit 12–24 m lichter Höhe für VNA-Betrieb und automatisierte Kommissionierung.
- Silolager: Hier bildet die Regalstruktur selbst das Tragsystem, Höhen über 40 m sind möglich. Solche Anlagen gelten bilanziell oft als Maschine und werden kürzer abgeschrieben.
- Mehrstöckige bzw. Mezzanine-Halle: Mehrere Ebenen auf kleiner Grundfläche gewinnen in urbanen Lagen mit knappen Grundstücken an Bedeutung.
Als Sonderfall zeigt der Markt zunehmend nachhaltige Bauweisen: In Straubing entsteht ein großes Logistikzentrum in Holzbauweise mit 24.500 m² und 26 Überladebrücken. Solche Projekte bleiben jedoch die Ausnahme – die Masse der Flächen entsteht weiterhin in Stahl- und Stahlbetonbauweise.
Tragsysteme und Stützenraster: Was 2026 gebaut wird
Das Stützenraster ist der vielleicht folgenreichste Grundrissparameter – es bestimmt die nutzbare Fläche, die Flexibilität des Regalkonzepts und die Erweiterbarkeit. Ein zu enges Raster kostet dauerhaft Lagerplätze und blockiert spätere Automatisierung.
Übliche Raster im Neubau
- Standardraster: 12 × 24 m oder 12 × 25 m für staplerbediente Palettenlager – ein marktgängiger Kompromiss aus Statik und Flexibilität.
- Weite Raster: bis etwa 24 × 48 m für stützenarme Automatisierungsflächen, in denen Regalbediengeräte oder fahrerlose Transportsysteme freie Bahn brauchen.
Stahl oder Stahlbeton?
Der Stahlbau dominiert aus guten Gründen: schnelle Montage, geringeres Eigengewicht und bessere Erweiterbarkeit. Stahlbetonfertigteile punkten dagegen mit höherer Robustheit und günstigeren Voraussetzungen für erhöhte Brandschutzanforderungen – allerdings bei längerer Bauzeit.
Beim Brandschutz ist zu beachten: Für Hallen über 2.500 m² Grundfläche wird für Stützen die Feuerwiderstandsklasse R90 zwingend. Hochregallagerbetrieb ab 7,50 m Regalhöhe unterliegt der Industriebaurichtlinie und erfordert spezielle Brandschutzmaßnahmen – das wirkt direkt auf Material- und Konstruktionswahl zurück.
Entscheidend ist, dass das Tragwerk schon in der Erstplanung Spielraum lässt: etwa für die spätere Nachrüstung einer Kranbahn oder die Ergänzung zusätzlicher Ebenen.
Bodenplatte und Lastannahmen: die technischen Schlüsselparameter
Kein Bauteil entscheidet so stark über die spätere Nutzbarkeit wie die Bodenplatte. Fehler hier lassen sich nachträglich kaum korrigieren, weil eine Bodensanierung in der Regel die Teilstilllegung ganzer Hallenbereiche erfordert – wirtschaftlich oft nicht darstellbar.
Flächen- und Punktlasten
- Flächenlast: Für schwere Regalsysteme gilt eine Mindestbelastbarkeit von 5 t/m² (rund 50 kN/m²) als Standard.
- Punktlasten: Bei automatisierten Hochregallagern können Stützfuß-Punktlasten von 120–180 kN pro Stützfuß entstehen. Eine Standard-Bodenplatte reicht dafür häufig nicht aus – Streifenfundamente oder Pfahlgründungen werden erforderlich.
Der FM3-Superflat-Boden
Für VNA-Stapler (Very Narrow Aisle) ab 6 m Hubhöhe ist ein FM3-Superflat-Boden nach DIN 18202 mit einer Differential-Toleranz von DL ≤ 1,3 mm Pflicht. In Hochregalgassen gelten zusätzlich die DIN 15185 sowie die VDMA-Richtlinie für Bodenanforderungen bei Schmalgangstaplern.
Diese Präzision hat ihren Preis: Der FM3-Industrieboden schlägt gegenüber einem Standard-Industrieboden mit zusätzlich etwa 65–95 €/m² Grundfläche zu Buche. Wer das Automatisierungskonzept erst nach Fertigstellung nachschärft, zahlt diese Qualität doppelt – deshalb gehört die Bodenspezifikation in die früheste Planungsphase.
Geschossigkeit und Hallenhöhe im Neubau
Die lichte Hallenhöhe ist 2026 ein zentrales Differenzierungsmerkmal – sie bestimmt die Lagerkapazität pro Grundstücksfläche und beeinflusst direkt das Brandschutzkonzept.
Höhen nach Nutzung
- 12 m lichte Höhe: gilt heute als anerkannter Marktstandard im Logistik-Neubau.
- 16–18 m: marktgängig für VNA-Betrieb und Kommissionier-Automatisierung – ein Praxisbeispiel ist die 2026 fertiggestellte CTP-Halle in Simmern mit 16,70 m lichter Höhe.
- 24–30 m: für automatisierte Regalbediengeräte und automatische Kleinteilelager (AKL).
- über 40 m: Silolager, in denen ausschließlich schienengebundene Regalbediengeräte nach DIN 15185 arbeiten.
In urbanen Lagen mit Grundstücksknappheit gewinnen mehrgeschossige Konzepte an Relevanz. Sie verdichten Logistikfläche in die Höhe, stellen aber erhöhte Anforderungen an Erschließung, Rampen und Statik.
Wichtig: Jede Höhenentscheidung wirkt unmittelbar auf das Brandschutzkonzept – von der Ausbildung der Thermiksäule über die Sprinkler-Auslegung bis zur Planung der Rauch- und Wärmeabzugsgeräte. Höhe ist also nie nur eine Kapazitätsfrage, sondern eine integrale Planungsentscheidung.
Automatisierungs-Reserve im GU-Briefing
Der vielleicht wichtigste Grundsatz lautet: In Reserven planen. Fachexperten betonen, dass Hallenhöhen, Traglasten und Stützenraster bereits in der Erstplanung genügend Spielraum für künftige Automatisierungskonzepte bieten müssen. Offene, stützenarme Grundrisse und eine modulare Mezzanine-Integration gelten als Schlüsselparameter.
Wie das in der Praxis aussieht, zeigt die CTP-Halle in Simmern: 7.800 m² BGF, 16,70 m lichte Höhe – baulich vorbereitet für den späteren Einbau eines Schmalganghochregallagers und eines automatisierten Kleinteilelagers. Diese „Automatisierungs-Reserve" ist das Leitprinzip moderner Intralogistik-Neubauten.
Checkliste für das GU-Briefing
- Regalsystem zuerst: Regal- und Gangbreiten vor dem Hallenentwurf definieren – sie bestimmen Stützenstellung und Rastermaß.
- Bodenlast-Reserve: Flächen- und Punktlasten auf das maximal denkbare Automatisierungsszenario auslegen.
- Höhen-Reserve: lichte Höhe nicht am heutigen, sondern am künftigen Lagerkonzept ausrichten.
- Erweiterungsachsen: Statik seitlich oder frontal für Anbauten vorbereiten – inklusive Fundament und Dachanschluss.
- Mezzanine-Lastzonen: Tragreserven für Zwischenebenen in Bodenplatte und Tragwerk vorsehen.
- Energieversorgung: ausreichende Trafokapazität für Ladeinfrastruktur (AGV, Stapler) und PV-Last auf dem Dach einplanen.
Weil diese Parameter eng verzahnt sind, zahlt sich ein integriertes Vorgehen aus: Ein Generalunternehmer als zentraler Verantwortlicher reduziert die Schnittstellenfehler zwischen Gebäudehülle, Bodenbau und Intralogistik.
ESG und Nachhaltigkeit bei Intralogistik-Neubauten
Nachhaltigkeit ist 2026 kein Zusatz mehr, sondern Teil des Pflichtenhefts. Zeitgemäße Logistikimmobilien werden bereits im Neubau auf PV-Anlagen vorbereitet, weisen eine hohe Bodenbelastung, eine Abdichtung unter der Hallensohle sowie größere Außenanlagenflächen auf – so beschreibt es der Bremer AG-Vorstand Michael Dufhues.
Was im Neubau mitgedacht werden muss
- PV-Vorbereitung: Die Dachstatik sollte Reserven für eine spätere Photovoltaik-Zusatzlast bieten, ergänzt um ausreichend dimensionierte Leitungsschächte.
- Solarpflicht beachten: Mehrere Bundesländer haben eine Solarpflicht für gewerbliche Neubauten eingeführt. Das jeweilige Landesrecht sollte vor der GU-Beauftragung im Einzelfall geprüft werden.
- Dämmstandard: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gilt auch für Nichtwohngebäude – die U-Werte der Hülle sind entsprechend zu definieren. Eine fachliche Prüfung im konkreten Projekt ist ratsam.
- Zertifizierung: DGNB Gold oder BREEAM Very Good haben sich als Benchmark für institutionelle Investoren etabliert.
Der wirtschaftliche Hebel ist erheblich: ESG-konforme Gebäude erzielen tendenziell höhere Bewertungen und lassen sich leichter finanzieren und vermieten. Nachhaltige Bauweisen wie Holzhybrid oder Recycling-Stahl dienen als Differenzierungsmerkmal, bleiben aber derzeit auf Sonderfälle begrenzt.
Die Rolle des Generalunternehmers bei Intralogistik-Neubauten
Intralogistik-Neubauten sind hochgradig integrierte Projekte: Gebäudehülle, Bodenplatte, Brandschutz, Energieversorgung und Intralogistik greifen so eng ineinander, dass ein Fehler an einer Stelle das gesamte Nutzungskonzept gefährden kann. Genau hier entfaltet die Generalunternehmer-Struktur ihren Wert.
Als zentraler Verantwortlicher (Single Point of Responsibility) koordiniert der Generalunternehmer die Gewerke von der Entwurfsphase bis zur Übergabe und verhindert, dass sich Anforderungen an Boden, Tragwerk und Höhe gegenseitig ausbremsen. Besonders bei der oben beschriebenen Automatisierungs-Reserve ist diese durchgängige Verantwortung entscheidend: Reserven in Last, Höhe und Raster müssen über alle Gewerke hinweg konsistent gedacht werden.
Die Pejano Bauunternehmung GmbH realisiert als Generalunternehmer aus Berlin seit 2006 Gewerbe- und Logistikprojekte – darunter Flächen für Kunden wie Amazon. Aus über 100 Gewerbeprojekten wissen wir, dass die weichenstellenden Entscheidungen bei Intralogistik-Hallen früh fallen: beim Grundriss, beim Stützenraster und bei den Lastannahmen. Wer diese Parameter von Beginn an richtig setzt, baut nicht nur für den heutigen, sondern auch für den künftigen Betrieb.
Bei Intralogistik-Neubauten 2026 entscheidet die Erstplanung: Stützenraster, Bodenlast (mind. 50 kN/m²), FM3-Boden und lichte Höhe müssen von Anfang an Automatisierungs-Reserven bieten – spätere Korrekturen sind kaum wirtschaftlich.
Ob Big-Box, Hochregallager oder mehrgeschossiges Konzept: Wir unterstützen Sie als Generalunternehmer dabei, Grundriss, Lastannahmen und Höhe von Anfang an richtig zu dimensionieren. Sprechen Sie mit uns über Ihr Projekt.
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