- Seit dem 1. Januar 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) verbindlich, wer die CO₂-Kosten aus dem BEHG trägt – automatisch auch für Bestandsmietverträge.
- Für Gewerbeimmobilien (Nichtwohngebäude) gilt nach § 8 CO2KostAufG eine pauschale 50/50-Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter – unabhängig vom energetischen Zustand.
- Mietvertragsklauseln, die dem Mieter mehr als 50 % der CO₂-Kosten für Wärme und Warmwasser aufbürden, sind unwirksam und lassen sich auch nicht individuell umgehen.
- 2026 liegt der für Abrechnungen maßgebliche CO₂-Preis per Gesetz bei 60 €/t (Mittelwert des BEHG-Korridors 55–65 €/t).
- Ab 2027 sind EU-ETS 2 und ein angekündigtes Stufenmodell für Nichtwohngebäude absehbar – Verträge sollten eine dynamische Anpassungsklausel enthalten.
Warum die CO₂-Umlage jetzt für Gewerbemieter und Investoren zählt
Der nationale CO₂-Preis belastet seit dem 1. Januar 2021 jedes fossil beheizte Gewerbeobjekt – egal ob Büro, Produktionshalle oder Einzelhandel. Grundlage ist das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), das einen Preis auf fossile Brennstoffe wie Erdgas und Heizöl erhebt. Was lange eine überschaubare Position in der Nebenkostenabrechnung war, entwickelt sich zunehmend zu einem relevanten Kostenfaktor mit Verhandlungscharakter.
Der Grund: Der CO₂-Preis steigt kontinuierlich. 2025 lag er noch bei 55 €/Tonne als Festpreis. Für 2026 wechselt das System erstmals von einem Festpreis zu einem Versteigerungskorridor von 55 bis 65 €/t. Spätestens mit der geplanten Einbeziehung des Gebäudesektors in den europäischen Emissionshandel (EU-ETS 2) ab 2027 kann der Preis ganz ohne nationalen Korridor marktbasiert gefunden werden.
Für gewerbliche Bauherren, Investoren und Mieter stellt sich damit eine praktische Kernfrage: Wer trägt diese CO₂-Last langfristig – und wie wird sie im Mietvertrag sauber abgebildet? Besonders beim Mieterausbau, wenn Heizungskonzept und Anschlussart ohnehin festgelegt werden, lohnt sich ein klarer Blick auf die Regeln.
Das BEHG und der CO₂-Preis: Was gilt konkret im Jahr 2026?
Das BEHG bepreist seit 2021 den CO₂-Ausstoß aus fossilen Brennstoffen. Für die Praxis im Mietverhältnis ist entscheidend, welcher Preis für die Abrechnung angesetzt wird.
Vom Festpreis zum Preiskorridor
- 2025: Festpreis von 55 €/t CO₂.
- 2026: Übergang zu einem Versteigerungskorridor von 55 bis 65 €/t CO₂ nach § 10 BEHG.
- Abrechnungspreis 2026: Für Heizkostenabrechnungen in Mietverhältnissen ist nach § 4 Abs. 1 Nr. 2 CO2KostAufG der Mittelwert des Korridors maßgeblich – also exakt 60,00 €/t.
Wer veröffentlicht den maßgeblichen Preis?
Das Umweltbundesamt (UBA) veröffentlicht den für Mietverhältnisse maßgeblichen Preis spätestens zehn Werktage vor Jahresbeginn (§ 4 Abs. 2 CO2KostAufG). Damit haben Vermieter und Abrechnungsdienstleister vor dem jeweiligen Abrechnungsjahr Klarheit über den anzusetzenden Wert.
Praktisch bedeutet das: Der CO₂-Kostenblock in der Nebenkostenabrechnung ergibt sich aus dem fossilen Brennstoffverbrauch für Wärme und Warmwasser, multipliziert mit dem gesetzlich festgelegten CO₂-Preis. Dieser Block wird anschließend zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt – und genau das regelt das CO2KostAufG.
Rechtlicher Rahmen: Das CO2KostAufG und was es für Gewerbe bedeutet
Das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) wurde am 5. Dezember 2022 beschlossen und ist seit dem 1. Januar 2023 in Kraft. Es regelt verbindlich, wie die CO₂-Kosten aus dem BEHG zwischen Vermieter und Mieter aufzuteilen sind. Entscheidend ist dabei die Unterscheidung zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden.
Wohngebäude: 10-Stufen-Modell
Für Wohngebäude legt das Gesetz in den §§ 5–7 ein zehnstufiges Modell fest. Je nach spezifischem CO₂-Ausstoß (kg CO₂/m²/a) staffelt es den Vermieteranteil von 0 % bis 95 %: Je schlechter das Gebäude energetisch dasteht, desto mehr trägt der Vermieter.
Nichtwohngebäude: pauschale 50/50-Aufteilung
Für Nichtwohngebäude – also Gewerbe, Büros, Produktionshallen und Einzelhandel – gilt nach § 8 CO2KostAufG dagegen eine pauschale 50/50-Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter, und zwar unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG), nicht der Vertragstyp.
Gemischt genutzte Gebäude
Bei Gebäuden mit Wohn- und Gewerbeanteil entscheidet, welche Nutzung überwiegt (mehr als 50 % der Fläche). Liegt überwiegende Wohnnutzung vor, gilt das Stufenmodell auch für Gewerbeeinheiten – etwa im Erdgeschoss. Bei überwiegender Gewerbenutzung gilt § 8 CO2KostAufG (50/50) für alle Einheiten.
Wichtig für Bestandshalter: Das CO2KostAufG gilt automatisch für alle Mietverträge über mit Gas oder Öl beheizte Gebäude – auch für vor dem 1. Januar 2023 abgeschlossene Bestandsmietverträge. Ausgenommen sind nur Brennstofflieferungen, die bereits vollständig nach altem Recht abgerechnet wurden.
Die 50/50-Regel im Gewerbe: Chancen und Risiken für beide Seiten
Die 50/50-Aufteilung wirkt auf den ersten Blick einfach, hat aber handfeste Konsequenzen für die Verhandlungsposition beider Seiten.
Der Vermieteranteil ist nicht verhandelbar
Die gesetzliche Mindestbeteiligung des Vermieters von 50 % kann auch durch Individualvereinbarungen nicht unterschritten werden (§ 8 Abs. 1 CO2KostAufG). Klauseln im Gewerbemietvertrag, die dem Mieter mehr als 50 % der CO₂-Kosten für Wärme und Warmwasser auferlegen, sind seit dem 1. Januar 2023 unwirksam. Eine früher gängige Vollumlage sämtlicher Betriebskosten auf den Mieter greift hier also nicht mehr.
Risiko für Vermieter energetisch schwacher Objekte
Derzeit trägt der Vermieter im Gewerbe unabhängig vom Gebäudezustand genau die Hälfte. Das ändert sich voraussichtlich, sobald ein eigenes Stufenmodell für Nichtwohngebäude eingeführt wird. Dieses ist in § 8 Abs. 4 CO2KostAufG zwar angekündigt, bis Mitte 2026 jedoch nicht durch Rechtsverordnung in Kraft getreten. Das ursprünglich für 2025 vorgesehene Stufenmodell für den Gewerbebereich fehlt weiterhin. Einer Quelle zufolge soll die 50/50-Regelung für Nichtwohngebäude bis zum 31. Dezember 2026 gelten; ab 2027 ist ein Stufenmodell vorgesehen, das auch Gewerbeimmobilien erfassen soll.
Chance für energieeffiziente Objekte
Sobald ein solches Stufenmodell greift, drohen Eigentümern schlecht gedämmter, fossil beheizter Objekte perspektivisch höhere Anteile. Umgekehrt kann ein energieeffizientes Gebäude künftig einen niedrigeren Vermieteranteil bedeuten – und damit ein handfestes Vermarktungsargument werden. Diese Unsicherheit sollte bei langfristigen Verträgen von Anfang an mitgedacht werden.
Vertragsgestaltung: Welche CO₂-Klauseln bei Neuabschlüssen sinnvoll sind
Das CO2KostAufG gilt automatisch – trotzdem empfiehlt sich bei Neuabschlüssen eine explizite CO₂-Klausel. Sie schafft Rechtssicherheit und bildet die praktische Abrechnung sowie die Transparenzpflichten sauber ab.
Transparenz in der Heizkostenabrechnung
Teilt der Vermieter die CO₂-Kosten nicht korrekt auf oder weist er sie in der Heizkostenabrechnung nicht transparent aus, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (Kürzungsrecht vgl. § 7 CO2KostAufG). Für Vermieter ist die korrekte und transparente Ausweisung des CO₂-Kostenanteils also kein Nice-to-have, sondern ein echtes Haftungsthema.
Abgrenzung Raumwärme und Produktion
Das CO2KostAufG ist auf CO₂-Kosten für Raumwärme und Warmwasseraufbereitung beschränkt. Brennstoffverbräuche zu heizfremden Zwecken – etwa für Produktionsprozesse – fallen nicht unter das Gesetz und sind damit auch nicht aufzuteilen. Gerade bei Produktionshallen empfiehlt sich deshalb eine klare vertragliche Abgrenzung, welche Verbräuche der Umlage unterliegen und welche nicht.
Direktbelieferung und Erstattungsanspruch
Versorgt sich der Gewerbemieter selbst mit Wärme, etwa über einen eigenen Direktliefervertrag mit dem Energieversorger, steht ihm ein Erstattungsanspruch über 50 % der Kohlendioxidkosten gegen den Vermieter zu. Dieser Anspruch ist innerhalb von 12 Monaten nach der Lieferantenabrechnung beim Vermieter geltend zu machen. Die Klausel sollte den Abrechnungsweg und diese Frist klar benennen.
Checkliste für die CO₂-Klausel
- Aufteilungsregel: Verweis auf § 8 CO2KostAufG (50/50 für Nichtwohngebäude).
- Transparenz: Pflicht zum gesonderten Ausweis des CO₂-Kostenanteils in der Abrechnung.
- Abgrenzung: Klarstellung, dass nur Raumwärme und Warmwasser erfasst sind, nicht die Produktion.
- Direktbelieferung: Regelung zu Erstattungsanspruch und 12-Monats-Frist.
- Dynamische Verweisung: Anpassung bei Gesetzesänderungen, insbesondere mit Blick auf ein künftiges NWG-Stufenmodell.
Wer den Mietvertrag zu einem Green Lease weiterentwickeln möchte, kann zusätzliche ESG-Klauseln zu Energieverbrauch, Sanierungsfahrplan und Datenaustausch aufnehmen. Diese Gestaltung sollte stets im Einzelfall juristisch geprüft werden.
Ausblick 2027: EU-ETS 2 und das angekündigte Stufenmodell
Die heutige 50/50-Logik im Gewerbe ist eine Momentaufnahme. Zwei Entwicklungen zeichnen sich ab, die Mietverträge und Investitionsentscheidungen beeinflussen werden.
EU-ETS 2 ab 2027
Ab 2027 ist auf EU-Ebene die Einbeziehung des Gebäudesektors in den europäischen Emissionshandel (EU-ETS 2) geplant. Das kann zu einer marktbasierten CO₂-Preisfindung ohne den nationalen Preiskorridor führen. Damit entfällt die bisherige Obergrenze des BEHG-Korridors, und der Preis kann sich stärker über Angebot und Nachfrage am Markt bilden.
Stufenmodell für Nichtwohngebäude
Parallel bleibt das in § 8 Abs. 4 CO2KostAufG angekündigte Stufenmodell für Nichtwohngebäude offen. Sobald es durch Rechtsverordnung kommt, wird der energetische Zustand des Gebäudes auch im Gewerbe über die Kostenverteilung entscheiden – vergleichbar mit dem heutigen Wohngebäude-Modell. Für Eigentümer energetisch schwacher Objekte kann das deutlich höhere Anteile bedeuten.
Handlungsempfehlung
- Anpassungsklausel: Mietverträge möglichst mit einer dynamischen Verweisung auf das CO2KostAufG abschließen, damit künftige Gesetzesänderungen automatisch greifen.
- Benchmarks dokumentieren: Energieausweis und Gebäude-Kennwerte werden auch im Gewerbe zunehmend vertragsrelevant.
- Energetisch investieren: Maßnahmen wie Dämmung oder der Umstieg auf Wärmepumpe reduzieren den fossilen Verbrauch – und damit den Kostenblock, der überhaupt aufgeteilt werden muss.
Mieterausbau in der Praxis: Was ein Generalunternehmer beitragen kann
Viele Weichen für die spätere CO₂-Kostenverteilung werden nicht am Verhandlungstisch, sondern auf der Baustelle gestellt. Beim Mieterausbau legen Bauherr und Mieter das Heizungskonzept und die Anschlussart fest – und genau diese Entscheidungen bestimmen, wie später abgerechnet wird und wem welcher Anteil zusteht.
Wo technische Planung auf Vertragsfragen trifft
- Energieversorgung: Zentrale Versorgung über den Vermieter oder Eigenversorgung des Mieters entscheidet über den Abrechnungsweg und das Erstattungsrecht nach § 8 CO2KostAufG.
- Energetische Maßnahmen: Dämmung, effiziente Anlagentechnik oder eine Wärmepumpe senken den fossilen Verbrauch und damit den umzulegenden Kostenblock – und verbessern die Position gegenüber einem künftigen Stufenmodell.
- Abgrenzung von Produktionswärme: Separate Messung heizfremder Verbräuche schafft die Grundlage, um Produktionsprozesse sauber aus der Umlage herauszurechnen.
Die Rolle des Generalunternehmers
Als Generalunternehmer aus Berlin begleitet Pejano seit 2006 Gewerbeprojekte und Mieterausbauten – von Büroflächen über Einzelhandel bis zu Logistik in Berlin und Brandenburg, für Kunden wie Amazon, Chanel oder Siemens. Aus über 100 Gewerbeprojekten kennen wir die Schnittstelle zwischen Bautechnik und Mietvertrag: Welche Heizlösung passt, wie sich Verbräuche messtechnisch trennen lassen und welche Punkte in der Abrechnung später zu Streit führen können.
Diese Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung – die konkrete Vertragsgestaltung gehört in jedem Fall in fachkundige juristische Hände. Was wir beisteuern, ist die technische Grundlage, damit Ihre CO₂-Klausel in der Praxis auch funktioniert.
Für Gewerbeimmobilien gilt nach § 8 CO2KostAufG eine pauschale 50/50-Aufteilung der CO₂-Kosten: Klauseln, die dem Mieter mehr als die Hälfte aufbürden, sind unwirksam – und wer beim Mieterausbau Heizkonzept und Messtechnik klug plant, bestimmt die spätere Kostenlast entscheidend mit.
Sie planen einen Mieterausbau oder ein Gewerbeprojekt in Berlin und wollen Heizkonzept, Messtechnik und Abrechnung von Anfang an sauber aufsetzen? Sprechen Sie mit uns – wir bringen die bautechnische Perspektive ein.
Projekt anfragen
