- Die EU-Taxonomie ist ein Klassifizierungssystem für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten und beeinflusst zunehmend Finanzierung und Wert von Gewerbeimmobilien.
- Bestandsgebäude gelten bisher als taxonomiekonform, wenn sie Energieausweis-Klasse A erreichen oder zu den Top 15 % des nationalen Bestands nach Primärenergiebedarf zählen.
- Die Delegierte Verordnung (EU) 2026/73 trat am 28. Januar 2026 in Kraft und brachte Vereinfachungen, u. a. eine Wesentlichkeitsschwelle von 10 %.
- Ein EU-Kommissionsvorschlag vom März 2026 soll Bestandsgebäude künftig auch dann als grün anerkennen, wenn die Energieeffizienz binnen zehn Jahren um mindestens 60 % verbessert wurde – geplant ab 2027.
- Parallel verschärft die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) den Druck: Nichtwohngebäude müssen bis 2027 mindestens Klasse F, bis 2030 Klasse E erreichen.
Was ist die EU-Taxonomie – und warum betrifft sie jeden Gewerbeimmobilien-Eigentümer?
Die EU-Taxonomie ist ein europäisches Klassifizierungssystem, das festlegt, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als ökologisch nachhaltig gelten. Für den Immobiliensektor ist sie kein abstraktes Regelwerk, sondern ein zunehmend handfester Faktor: Sie beeinflusst Finanzierungskonditionen, die Attraktivität von Investments und damit letztlich den Wert eines Gebäudes.
Warum gerade Gebäude im Fokus stehen, zeigt eine einzige Zahl: Gebäude verursachen rund 40 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in der Europäischen Union. Damit ist der Gebäudesektor der zentrale Hebel für die Klimaneutralität, die in Deutschland bis 2045 erreicht werden soll. Wer Gewerbeflächen besitzt oder entwickelt, sitzt also an einem entscheidenden Stellhebel.
Verzahnung mit weiteren Regelwerken
Die EU-Taxonomie steht nicht für sich allein. Sie ist mit Berichtspflichten wie der CSRD verknüpft und liefert die Datengrundlage, anhand derer Banken und institutionelle Investoren Nachhaltigkeit bewerten. Das hat eine direkte Konsequenz für Eigentümer:
- Finanzierung: Banken benötigen zunehmend EU-Taxonomie-Daten für die Kreditvergabe.
- Wertentwicklung: Taxonomiekonformität beeinflusst die Attraktivität von Immobilieninvestments und damit den Marktwert.
- Wettbewerb: Auch nach den jüngsten Entlastungen bleibt die Konformität ein entscheidender Wettbewerbsfaktor.
Der Sanierungsbedarf im Bestand ist enorm: Rund 85 Prozent der bestehenden Gebäude in der EU wurden vor dem Jahr 2000 errichtet, und etwa 75 Prozent davon weisen eine schlechte Energieeffizienz auf. Die Sanierungsrate stagniert vielerorts bei nur ein bis anderthalb Prozent jährlich – deutlich zu wenig für die Klimaziele.
Der aktuelle Rechtsstand 2026: Neue Regeln, Vereinfachungen und was bleibt
Das Jahr 2026 hat im Taxonomie-Recht einige Bewegung gebracht. Wir ordnen die wichtigsten Änderungen ein – ausdrücklich ohne Anspruch auf abschließende Rechtsberatung, da die Materie sich laufend weiterentwickelt und jeder Einzelfall fachlich zu prüfen ist.
Delegierte Verordnung (EU) 2026/73
Diese Vereinfachungsnovelle wurde am 8. Januar 2026 im EU-Amtsblatt veröffentlicht und trat am 28. Januar 2026 in Kraft. Sie vereinfacht die Offenlegungsanforderungen nach Artikel 8 der Taxonomieverordnung sowie Teile der DNSH-Kriterien (Do No Significant Harm) und gilt rückwirkend für das Geschäftsjahr 2025.
Neue Wesentlichkeitsschwelle
Eine zentrale Erleichterung: Wirtschaftliche Aktivitäten, die weniger als 10 Prozent der Gesamteinnahmen, Investitionsausgaben (CapEx) oder Betriebsausgaben (OpEx) eines Unternehmens ausmachen, müssen nicht mehr auf ihre Taxonomiekonformität geprüft werden.
Omnibus I und CSRD
Das EU-Omnibus-I-Paket wurde am 24. Februar 2026 vom EU-Rat verabschiedet. Für Unternehmen, die ab 2026 oder 2027 nach CSRD berichten müssten, wurde die Berichtspflicht auf 2028 verschoben. Der vorläufig vereinbarte Substance Proposal sieht vor, dass die CSRD-Berichtspflicht erst ab mehr als 1.000 Mitarbeitenden und mehr als 450 Mio. Euro Umsatz greift.
Wichtig: Diese Entlastungen verschieben Berichtsfristen – sie heben die grundlegenden Taxonomie-Kriterien für Gebäude nicht auf. Und gerade weil Banken Taxonomie-Daten für die Finanzierung benötigen, bleibt die Konformität strategisch relevant.
Was macht ein Gewerbegebäude 2026 taxonomiekonform? Die konkreten Kriterien
Für die Praxis ist entscheidend, über welche Pfade ein Gebäude überhaupt als taxonomiekonform gelten kann. Hier die maßgeblichen Kriterien für Bestandsgebäude und Sanierungen.
Bestandsgebäude: zwei etablierte Pfade
- Pfad A – Energieausweis: Das Gebäude weist einen Energieausweis (EPC) der Klasse A auf.
- Pfad B – Top 15 Prozent: Das Gebäude gehört zu den Top 15 Prozent des nationalen bzw. regionalen Gebäudebestands nach Primärenergiebedarf.
Der Sanierungspfad
Nach der bisherigen EU-Taxonomie (Delegierte Verordnung 2021/2139) gilt: Eine Renovierung muss den Energiebedarf des Gebäudes um mindestens 30 Prozent gegenüber dem Zustand vor der Renovierung senken, um als wesentlicher Beitrag zum Klimaschutz anerkannt zu werden.
Das geplante 60-Prozent-Kriterium ab 2027
Die EU-Kommission hat im März 2026 – auf Basis eines Vorschlags des ZIA – einen Entwurf vorgelegt, nach dem Bestandsgebäude künftig als grün gelten sollen, wenn ihre Energieeffizienz in den letzten zehn Jahren um mindestens 60 Prozent verbessert wurde. Nach der öffentlichen Konsultation (Frist: 14. April 2026) sollen die Änderungen Anfang 2027 in Kraft treten. Für Eigentümer eröffnet das einen zusätzlichen, planbaren Weg in die Konformität.
DNSH: Do No Significant Harm
Neben dem Klimaschutzbeitrag muss eine Maßnahme die DNSH-Anforderungen erfüllen, also keinem der übrigen Umweltziele erheblich schaden – etwa in Bezug auf Kreislaufwirtschaft, Klimaanpassung oder Schadstofffreiheit. Teile dieser Kriterien wurden durch die Verordnung 2026/73 vereinfacht.
Welche Sanierungsmaßnahmen schaffen Taxonomiekonformität? Der Maßnahmenkatalog
Taxonomiekonformität entsteht nicht durch eine einzelne Maßnahme, sondern durch das Zusammenspiel von Gebäudehülle, Anlagentechnik und Nachweisführung. Welche Maßnahme im Einzelfall die nötige Energieeinsparung bringt, ist immer projektspezifisch zu bewerten – der folgende Katalog zeigt die typischen Hebel.
Gebäudehülle
- Fassadendämmung über Wärmedämmverbundsysteme (WDVS).
- Dachsanierung und Dämmung der obersten Geschossdecke.
- Reduktion von Wärmebrücken – ein direkter Hebel auf den Primärenergiebedarf.
Fenster und Verglasung
- Dreifach- bzw. Wärmeschutzverglasung statt veralteter Fenster.
- Sommerlicher Wärmeschutz durch Sonnenschutzlösungen.
Heizung und Wärmeversorgung
- Umstieg auf Wärmepumpe, Fernwärme oder Biomasse – also die Abkehr von fossilen Energieträgern.
Lüftungs- und Klimatechnik (TGA)
- Wärmerückgewinnung in der Lüftung.
- Smarte, bedarfsgeführte Regelungstechnik, etwa CO₂-gesteuerte Belüftung.
Erneuerbare Energien und Digitalisierung
- Photovoltaik auf Dach- und Fassadenflächen zur Eigenstromerzeugung.
- Digitales Gebäudemanagement (BEMS) mit Sensorik und Energiemonitoring – wichtig nicht nur für die Effizienz, sondern auch als Nachweisinstrument.
Nachweisführung
Ohne belastbare Dokumentation keine Konformität. Üblich sind der Energieausweis nach GEG, eine Thermografieprüfung sowie das Testat eines Energieberaters. Diese Belege bilden später die Grundlage gegenüber Banken und Prüfern.
EPBD-Sanierungspflicht: Was bis 2027 und 2030 bei Gewerbegebäuden passieren muss
Parallel zur Taxonomie erhöht die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) den Handlungsdruck. Sie gilt seit dem 12. April 2024 und musste bis zum 28. Mai 2026 in nationales Recht umgesetzt werden.
Klar terminierte Mindeststandards
Für Nichtwohngebäude – also Gewerbeimmobilien – legt die EPBD fest:
- Bis 2027 mindestens Energieeffizienzklasse F.
- Bis 2030 mindestens Klasse E.
Eigentümer von Gebäuden in den untersten Klassen – typischerweise F oder G – stehen damit vor klar terminierten Handlungspflichten, die bußgeldbewehrt sind. Gebäude mit schlechter Energiebilanz müssen saniert, umgenutzt oder veräußert werden.
Strategische Konsequenz
Für die Praxis bedeutet das drei mögliche Wege: sanieren, umnutzen oder zu möglicherweise sinkenden Preisen verkaufen. Wer frühzeitig saniert, vermeidet nicht nur Sanktionen, sondern nähert sich zugleich dem Taxonomie-Ziel an – EPBD-konforme Modernisierungen und Taxonomiekonformität verfolgen dieselbe Richtung. Die exakte nationale Ausgestaltung ist im Einzelfall fachlich zu prüfen.
Finanzierung und Fördermittel: Wie Taxonomiekonformität Kapitalkosten senkt
Eine energetische Sanierung ist eine Investition – aber eine, die sich auch über günstigere Finanzierungsbedingungen rechnen kann. Denn Taxonomiekonformität wirkt unmittelbar auf den Kapitalmarktzugang.
Banken und ESG-Finanzierung
Banken benötigen EU-Taxonomie-Daten für die Kreditvergabe. Wer Konformität belegen kann, verbessert seine Ausgangsposition für Green Bonds und ESG-orientierte Finanzierungen. Auch für institutionelle Investoren ist die Konformität ein zunehmend wichtiges Auswahlkriterium.
Förderlandschaft nutzen – aber genau prüfen
- Programme der staatlichen Bundesförderung für effiziente Gebäude können Sanierungsmaßnahmen finanziell unterstützen.
- Je nach Vorhaben kommen weitere europäische und nationale Fördertöpfe in Betracht.
Wichtiger Hinweis: Förderkriterien und Taxonomie-Kriterien sind nicht vollständig deckungsgleich. Ein Vorhaben kann förderfähig sein, ohne automatisch taxonomiekonform zu gelten – und umgekehrt. Beide Anforderungsprofile sollten von Beginn an gemeinsam betrachtet werden, damit sich Effizienzziel, Förderung und Finanzierung gegenseitig stützen statt sich zu widersprechen.
Die Rolle des Generalunternehmers: Die schnellste Route zur Taxonomiekonformität
Eine taxonomiekonforme Sanierung ist selten ein einzelnes Gewerk. Typischerweise greifen sechs bis zehn Gewerke ineinander – Gebäudehülle, Fenster, Heizungs-, Lüftungs- und Kältetechnik, Photovoltaik, Gebäudeautomation –, ergänzt um anspruchsvolle Nachweis- und Terminpflichten. Genau hier liegt die Stärke eines Generalunternehmers (GU).
Ein Verantwortlicher statt vieler Schnittstellen
- Planung und Ausführung aus einer Hand: Der GU trägt die Gesamtverantwortung und reduziert die Schnittstellenrisiken zwischen den Gewerken.
- Gewerkübergreifende Optimierung: Erst die Abstimmung von Gebäudehülle, TGA und Energiemanagement bringt die Energieeinsparung, die für die Taxonomie zählt.
- Gebündelte Nachweisführung: Energieausweis, DNSH-Dokumentation und Bautagebuch laufen an einer Stelle zusammen – die spätere Vorlage gegenüber Banken und Prüfern wird damit deutlich einfacher.
- Tempo durch Parallelgewerke: Eine durchdachte Taktung verkürzt Bauzeiten und damit Mietausfallzeiten bei Büro- und Logistikimmobilien.
Pejano: Sanierung unter GU-Verantwortung in Berlin
Die Pejano Bauunternehmung GmbH realisiert seit 2006 Gewerbeprojekte und hat über 100 Vorhaben für Auftraggeber wie Amazon, Chanel und Siemens umgesetzt – von Logistik in Berlin und Brandenburg bis zu anspruchsvollem Innenausbau. Bei energetischen Bestandssanierungen bündeln wir Sanierungsplanung, Ausführung und Dokumentation unter einem GU-Dach. So führen wir Eigentümer termingerecht in Richtung EPBD-Konformität und Taxonomie-Tauglichkeit – mit klaren Verantwortlichkeiten und nachvollziehbarer Nachweisführung.
Die EU-Taxonomie und die EPBD machen energetische Bestandssanierung für Gewerbeimmobilien zur Pflicht mit Frist – wer Gebäudehülle, Anlagentechnik und Nachweisführung gebündelt unter einem Generalunternehmer angeht, erreicht Konformität schneller und sichert sich bessere Finanzierungskonditionen.
Sie möchten Ihre Gewerbeimmobilie energetisch fit für EPBD und EU-Taxonomie machen? Lassen Sie uns Maßnahmenkatalog, Termine und Nachweisführung in einem unverbindlichen Gespräch durchgehen.
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