- Die CSRD löst NFRD und CSR-RUG ab und verpflichtet schrittweise mehr Unternehmen zur standardisierten Nachhaltigkeitsberichterstattung nach den ESRS.
- Welle-1-Unternehmen berichten bereits seit Geschäftsjahr 2024; die 'Stop-the-Clock'-Richtlinie verschiebt Welle 2 auf das Geschäftsjahr 2027.
- Das erste Omnibus-Paket hebt die Schwellenwerte auf über 1.000 Mitarbeitende und über 450 Mio. EUR Umsatz an und nimmt börsennotierte KMU vollständig aus.
- Berichtspflichtige müssen Scope-1-, Scope-2- und Scope-3-Emissionen offenlegen – inklusive der vorgelagerten Lieferkette – und extern prüfen lassen.
- Baudokumentation, EPDs, Materialherkunftsnachweise und Energiekennwerte werden so zu prüfungsrelevanten Daten, die ein Generalunternehmer strukturiert liefern kann.
Was ist die CSRD – und wen betrifft sie im Immobiliensektor?
Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) ist die EU-Richtlinie zur Nachhaltigkeitsberichterstattung. Sie verpflichtet Unternehmen dazu, standardisiert und prüfbar über die Auswirkungen ihres Wirtschaftens auf Umwelt, Soziales und Unternehmensführung zu berichten. Die Vorgaben dafür liefern die European Sustainability Reporting Standards (ESRS).
Die CSRD ersetzt die bisherige Non-Financial Reporting Directive (NFRD) und das deutsche CSR-Richtlinie-Umsetzungsgesetz (CSR-RUG). Damit weitet sie den Kreis der Berichtspflichtigen erheblich aus – künftig sind auch bilanzrechtlich große Unternehmen unabhängig von ihrer Kapitalmarktorientierung betroffen. Für den Immobiliensektor ist das entscheidend: Viele Projektentwickler, Bestandshalter und institutionelle Investoren fallen erstmals in den Anwendungsbereich.
Das Drei-Wellen-Modell im Überblick
- Welle 1 – kapitalmarktorientierte Unternehmen mit mehr als 500 Beschäftigten – ist seit dem Geschäftsjahr 2024 berichtspflichtig und musste den ersten CSRD-Bericht 2025 vorlegen.
- Welle 2 – ursprünglich ab Geschäftsjahr 2025 vorgesehen – wurde verschoben und berichtet nun ab dem Geschäftsjahr 2027.
- Welle 3 für börsennotierte KMU ist durch das Omnibus-Paket weitgehend entfallen (mehr dazu im nächsten Kapitel).
Für gewerbliche Bauherren, Projektentwickler und Investoren – auch in Berlin – bedeutet das: Wer selbst berichtspflichtig ist oder als Zulieferer in die Wertschöpfungskette eines berichtspflichtigen Kunden gehört, muss belastbare Nachhaltigkeitsdaten aus seinen Bauprojekten bereitstellen können.
CSRD-Chronologie: Stop the Clock und Omnibus-Paket
Die zeitliche Umsetzung der CSRD hat sich 2025 und 2026 spürbar verändert. Zwei Entwicklungen sind für die Planung wichtig.
Stop-the-Clock-Richtlinie
Die sogenannte 'Stop-the-Clock'-Richtlinie (EU) 2025/794 trat am 17. April 2025 in Kraft. Sie verschiebt die Erstanwendung der CSRD-Berichtspflicht für Welle-2- und Welle-3-Unternehmen um jeweils zwei Jahre. Welle-2-Unternehmen, die ursprünglich ab dem Geschäftsjahr 2025 berichten sollten, sind damit erst ab dem Geschäftsjahr 2027 betroffen.
Erstes Omnibus-Paket
Das erste Omnibus-Paket ist seit dem 18. März 2026 in Kraft. Es verändert den Anwendungsbereich deutlich:
- Die Schwellenwerte steigen auf mehr als 1.000 Mitarbeitende und mehr als 450 Mio. EUR Umsatz.
- Börsennotierte KMU fallen vollständig aus dem Anwendungsbereich heraus.
- Die verpflichtenden Datenpunkte der ESRS werden um bis zu 60 % reduziert; der Fokus verschiebt sich auf quantitative Angaben, während viele optionale Textpassagen entfallen.
- Auch die mittelbare Berichtspflicht wird eingeschränkt: Nicht berichtspflichtige Unternehmen wie Subunternehmer sollen vor überbordenden Informationsanfragen größerer Auftraggeber geschützt werden.
In Deutschland stand die nationale Umsetzung zuletzt noch aus; ein Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums (CSRD-Umsetzungsgesetz) lag 2025 vor. Die konkrete Ausgestaltung sollte im Einzelfall fachlich geprüft werden, da sich Details im Gesetzgebungsprozess noch verändern können.
Welche ESG-Daten müssen Bauherren künftig liefern?
Kern der CSRD-Berichterstattung sind die Treibhausgasemissionen eines Unternehmens. Die Richtlinie verlangt die Offenlegung von drei Emissionskategorien auf Basis der ESRS:
- Scope 1 – direkte Emissionen: etwa Emissionen, die unmittelbar auf der Baustelle entstehen.
- Scope 2 – Fremdenergie: Emissionen aus eingekaufter Energie wie Strom und Wärme.
- Scope 3 – Lieferkette: indirekte Emissionen entlang der gesamten Wertschöpfungskette, einschließlich Materialherstellung und vorgelagerter Prozesse.
Gerade Scope 3 ist für Immobilien anspruchsvoll: Immobilienunternehmen müssen im Rahmen der CSRD auch fremdverwaltete Immobilien bei den Treibhausgasemissionen berücksichtigen und Daten von Mietern sowie Dienstleistern einsammeln. Die Scope-3-Berichterstattung erfasst damit die gesamte Wertschöpfungskette eines Gebäudes.
Externe Prüfung als Pflicht
Die ESRS schreiben verbindlich vor, dass berichtspflichtige Unternehmen ihre Kennzahlen im Lagebericht veröffentlichen und durch eine externe, unabhängige Prüfung zertifizieren lassen müssen. Damit wird Greenwashing systematisch erschwert – und die Anforderungen an die Datenqualität steigen. Veraltete Bestandspläne, ungenaue Flächenangaben und lückenhafte Baudokumentationen werden zum konkreten Compliance-Risiko, sobald Finanzierungen, Zertifizierungen oder Nachhaltigkeitsberichte auf belastbaren Nachweisen basieren müssen.
Baudokumentation als CSRD-Datenquelle
Ein Großteil der CSRD-relevanten Daten entsteht nicht im Reporting, sondern auf der Baustelle. Wer diese Daten von Anfang an strukturiert erfasst, spart später aufwendige Rekonstruktion – und reduziert das Prüfungsrisiko. Folgende Datenkategorien sollten Auftraggeber schon heute einplanen:
Materialherkunft und Product Carbon Footprint
Für eine präzise Scope-3-Berichterstattung benötigen Unternehmen von ihren Lieferanten primär produktspezifische Treibhausgasdaten – den Product Carbon Footprint (PCF). Ohne solche Primärdaten sind Unternehmen auf Schätzwerte angewiesen, was das Prüfungsrisiko erhöht. Lieferantenangaben und Herkunftsregionen der Materialien gehören deshalb systematisch dokumentiert.
EPDs für Baustoffe
Bei Bauprojekten werden Umweltproduktdeklarationen (EPDs) und Nachhaltigkeitszertifikate für Baumaterialien durch die CSRD zum Regelfall. Datenerhebung, Plausibilisierung und Freigaben müssen geplant, terminiert und auditierbar gemacht werden – und zwar über alle Gewerke und Lieferketten hinweg.
Energiekennwerte und As-built-Dokumentation
- Energiekennwerte: Angaben zum Primärenergiebedarf und zum Anteil erneuerbarer Energien lassen sich aus den Energienachweisen des Projekts ableiten.
- Lückenlose As-built-Dokumentation: präzise Flächenangaben, aktuelle Planunterlagen und Gewerkenachweise – die Grundlage für belastbare Kennzahlen.
- Digitale Auditierbarkeit: eine Datenablage mit Zeitstempel, Versionierung und Nachvollziehbarkeit, die einer Prüfung durch Wirtschaftsprüfer standhält.
CSRD und EU-Taxonomie im Zusammenspiel
CSRD und EU-Taxonomie greifen ineinander. Während die CSRD regelt, worüber berichtet wird, definiert die EU-Taxonomie, welche wirtschaftlichen Aktivitäten als ökologisch nachhaltig gelten. Für Neubau- und Sanierungsprojekte entstehen dadurch doppelte Anforderungen.
Warum das für die Finanzierung zählt
Die Taxonomie-Konformität eines Gebäudes kann zur Voraussetzung für 'grüne' Finanzierungen und die Aufnahme in ESG-Fonds werden. Zentral sind dabei die 'Do No Significant Harm'-Kriterien (DNSH): Eine Aktivität darf keinem der sechs EU-Umweltziele erheblich schaden. Für Neubauten spielen zudem Anforderungen an den Primärenergiebedarf sowie freiwillige Zertifizierungen wie DGNB, BREEAM oder LEED eine Rolle.
Damit entsteht ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen sauberer Baudokumentation und Finanzierungskonditionen: Wer die erforderlichen Nachweise strukturiert vorlegen kann, verbessert die Ausgangslage für Green Loans oder Sustainability-Linked Loans. Die konkrete Anwendbarkeit einzelner Taxonomie- und Zertifizierungskriterien sollte immer im Einzelfall fachlich geprüft werden.
Handlungsempfehlungen für Bauherren und Investoren
Auch wer erst als Welle-2-Unternehmen ab dem Geschäftsjahr 2027 berichtet, benötigt bereits vorher belastbare Basisdaten. Ein pragmatischer Fahrplan:
- CSRD-Readiness-Check: Prüfen Sie, ob Ihr Unternehmen über den neuen Omnibus-Schwellenwerten von mehr als 1.000 Mitarbeitenden und mehr als 450 Mio. EUR Umsatz liegt – oder ob Sie als Zulieferer in die Kette eines berichtspflichtigen Kunden gehören.
- Wesentlichkeitsanalyse: Lassen Sie für Ihr Immobilienportfolio eine doppelte Wesentlichkeitsanalyse durchführen, um die relevanten Themen zu identifizieren.
- Datenlücken schließen: Prüfen Sie bestehende Baudokumentationen von Bestandsimmobilien und laufenden Projekten auf ESG-Datenlücken.
- Verträge anpassen: Integrieren Sie Nachhaltigkeitsanforderungen – etwa EPD- und PCF-Lieferpflichten – bereits in Ausschreibungen und Verträge.
- Datenstrukturen aufbauen: Legen Sie frühzeitig auditierbare Datenstrukturen an, damit die Kennzahlen für das erste Berichtsjahr vollständig vorliegen.
Je früher diese Strukturen stehen, desto geringer der Aufwand im Berichtsjahr – und desto niedriger das Risiko, dass in der externen Prüfung Nachweise fehlen.
Die Rolle des Generalunternehmers als Datenproduzent
Ein wesentlicher Teil der CSRD-relevanten Daten entsteht dort, wo gebaut wird – und wird über die Lieferkette verteilt. Genau hier wird der Generalunternehmer (GU) zur zentralen Schnittstelle. Er koordiniert Nachunternehmer und Materiallieferanten und ist damit die natürliche Sammelstelle für Scope-3-Daten, EPDs und Materialherkunftsnachweise.
Wie ein GU diese Daten strukturiert liefert
- Vertragliche Verankerung: EPD- und PCF-Lieferpflichten lassen sich bereits in den Nachunternehmerverträgen festschreiben, sodass die Daten vertraglich abgesichert einlaufen.
- Zentrale Bündelung: Der GU führt die Nachweise aus allen Gewerken an einer Stelle zusammen – statt dass der Bauherr Dutzende Einzelquellen abfragen muss.
- Strukturierte Übergabe: Nachhaltigkeitsdaten werden in definiertem Format, zum vereinbarten Zeitpunkt und in prüfbarer Vollständigkeit an den Bauherrn übergeben.
Als Generalunternehmer aus Berlin realisiert Pejano seit 2006 Gewerbeprojekte – vom Ladenbau für Marken wie Chanel über Büroflächen bis zu Logistik in Berlin und Brandenburg. Aus über 100 Gewerbeprojekten wissen wir, wie wichtig eine saubere, nachvollziehbare Baudokumentation ist. Gern beziehen wir die für Ihre CSRD-Berichterstattung relevanten Nachweise von Beginn an in die Projektstruktur ein.
Die CSRD macht Baudokumentation, EPDs, Materialherkunftsnachweise und Energiekennwerte zu prüfungsrelevanten Daten – wer sie schon während des Bauprojekts strukturiert erfasst, spart später Aufwand und reduziert das Prüfungsrisiko.
Sie planen ein Gewerbeprojekt und möchten die CSRD-relevanten Nachweise von Beginn an sauber dokumentieren? Sprechen Sie mit dem Team von Pejano – wir strukturieren die Datenlieferung entlang Ihres Bauprojekts.
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